Type d’usage et intensité : deux concepts à ne pas confondre en matière de droit acquis

Référence : Zahouani c. Ville de Montréal, 2025 QCCS 425

Dans l’affaire Zahouani c. Ville de Montréal, la Cour supérieure devait décider si le fait de diviser un logement situé au sous-sol d’un immeuble en deux unités distinctes constituait un changement d’usage ayant pour effet de faire perdre un droit acquis de louer un logement au sous-sol.

Il importe de souligner que la superficie du sous-sol de l’immeuble n’a pas changé après la subdivision, et la superficie locative est demeurée sensiblement la même, répartie sur deux logements plutôt qu’un.

Rappelons qu’un usage est protégé par droit acquis si cet usage rempli six critères :

[21]     Il ressort de l’art. 113 al. 2(18º) [de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme] et des arrêts Olivier et Huot c. L’Ange-Gardien (Municipalité de) qu’un usage dérogatoire est protégé par un droit acquis s’il rencontre six critères : (1) il était légal avant qu’il ne soit formellement interdit; (2) il était exercé, l’intention de l’exercer étant insuffisant; (3) il n’a pas été interrompu pendant au moins six mois et existe toujours au moment où les faits générateurs du litige ont pris naissance; (4) il est demeuré de même nature, qu’il se soit intensifié ou non; (5) aucun règlement municipal n’interdit son remplacement par un autre usage dérogatoire, étendu ou modifié; et (6) il est rattaché à l’immeuble plutôt qu’à son propriétaire.

[22]        Dans la présente affaire, seul le critère (4) est en jeu. Il distingue le type d’usage de son intensité[21].

[23]        L’usage change de nature si le propriétaire exerce un type d’activités différent, ajoute de nouvelles activités ou modifie les activités existantes de telle sorte qu’elles sont dissociées des activités existantes[22]. Le critère est souple et permet à l’usage d’évoluer, p. ex. pour s’adapter aux exigences du marché ou de la technologie[23].

[24]      Le propriétaire peut également étendre un usage à moins que son intensité soit telle qu’elle modifie la nature de l’activité[24]. Alors, la cessation du droit acquis se justifie par les effets de l’usage accru sur la collectivité, qui sont complètement différents bien que l’usage soit le même[25], par les problèmes démesurés découlant de l’intensification de l’usage ou par leur aggravation.

[25]        Le fardeau de prouver l’existence d’un droit acquis repose sur celui qui l’invoque[26]. Le critère encadrant la perte d’un droit acquis est exigeant[27]. L’examen est objectif et fondé sur des faits prouvés à moins qu’ils ne soient évidents. Il n’est pas guidé par un jugement de valeur[28].

Dans le dossier qui nous occupe, seul le critère numéro 4 soulevait des questionnements, à savoir le type d’usage versus son intensité.

Après analyse, la Cour supérieure a conclu que la Cour municipale a erronément confondu les concepts de type et d’intensité d’usage. La Cour supérieure a donc infirmé le jugement de la Cour municipale et a conclu que le propriétaire bénéficie de droit acquis et avait le droit de diviser un logement en deux au sous-sol malgré le règlement qui interdit des logements au sous-sol.

Sans y faire explicitement référence, le juge se livre ici à la deuxième étape du cadre d’analyse énoncé dans l’arrêt Saint-Romuald (Ville) c. Olivier de la Cour suprême, concernant les limites d’un droit acquis :

[39]    […]     2.       Lorsque l’usage actuel correspond simplement à une intensification de l’activité préexistante, il pourra rarement être contesté.  Toutefois, il se peut qu’il ne soit plus protégé si l’intensification est telle qu’elle n’est plus une question de degré, mais qu’elle entraîne, quant à ses effets sur la collectivité, un changement dans le genre d’activité exercée (comme dans le cas hypothétique de l’élevage de porcs analysé précédemment).

Plus particulièrement, l’usage de l’immeuble en cause est demeuré le même après la division du logement en deux, même si cet usage a pu connaître une légère intensification. Cependant, la Ville de Montréal n’a pas présenté de preuve établissant que cette intensification avait entraîné des conséquences indésirables :

[28]     Puisque l’art. 5.9a)iii) du Règlement de 1990 était invalide, il faut tenir pour acquis que le logement en sous-sol était permis à Ville de Saint-Laurent jusqu’à ce qu’il soit interdit par l’arrondissement au mois d’avril 2008. À ce moment, M. Zahouani louait déjà un logement au sous-sol.

[29]        Le droit acquis n’était pas limité à un seul logement, mais à l’usage du logement en sous-sol, peu importe le nombre. Il revient aux municipalités de restreindre un usage ou de lui imposer des modalités. En restreignant le droit acquis de M. Zahouani à un seul logement, la Cour municipale a réécrit le règlement qu’elle avait par ailleurs jugé invalide.

[30]        Suite à l’entrée en vigueur de l’art. 3.30(1º)c) du Règlement 0001, l’usage a cessé quelques semaines seulement. Bien que la durée des travaux ait été présentée comme approximative, aucune preuve n’établit que la cessation ait duré au moins six mois. Les deux logements ont été loués par la suite et l’étaient toujours au moment du jugement de la Cour municipale.

[31]        L’usage de l’immeuble n’a pas changé; il s’est légèrement intensifié par l’ajout d’un seul logement au sous-sol. Avant comme après la subdivision, l’immeuble était composé de logements à tous les étages. Devant la Cour municipale, la Ville n’a administré aucune preuve tendant à établir que l’usage s’est intensifié à un point tel que ses conséquences sont indues. Certes, le nombre de logements a augmenté de 100 %. Mais la superficie respective de chaque logement représente environ la moitié du logement initial; le sous-sol n’a pas été agrandi. Rien n’indique que les deux nouveaux logements (quatre pièces et demie et trois pièces et demie) provoquent une augmentation de la densité de la population telle qu’elle ébranle le voisinage. Les effets de l’usage demeurent les mêmes également : il s’agit de permettre à des résidents d’occuper un logement avec tout ce que la présence de voisins comporte.

En somme, l’intensification de l’usage a été jugée faible et n’a pas semblé perturber l’environnement résidentiel. Les effets de la présence de nouveaux résidents sont restés similaires à ceux observés auparavant, ce qui indique que l’intégration d’un logement supplémentaire ne devait pas poser de problèmes majeurs.

Il est donc essentiel de ne pas confondre les concepts de type d’usage et d’intensité de l’usage, car ces deux concepts distincts impliquent chacun un fardeau de preuve qui lui est propre et qui n’appartient pas à la même partie.