Quand la technologie permet de préserver la mémoire d’un immeuble d’intérêt patrimonial

(crédit photo : TVA)

Ville de Gatineau c. Gestion NDI Champlain inc., 2025 QCCA 952

L’affaire Ville de Gatineau c. Gestion NDI Champlain inc. concerne une maison de style « allumette » et oppose le règlement de démolition de la Ville de Gatineau au recours en démolition prévu à l’article 231 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. À cet effet, est-ce que la propriétaire d’un bâtiment d’intérêt patrimonial, qui se voit refuser un permis de démolition par la Ville, doit suivre le processus de révision ou peut-elle plutôt s’adresser à la Cour supérieure pour qu’une ordonnance de démolition soit rendue compte tenu de l’état dangereux du bâtiment?

Après divers allers-retours avec la Ville, la propriétaire d’un bâtiment centenaire d’intérêt patrimonial se voit refuser le permis de démolition qu’elle convoite, malgré la transmission de divers rapports qui étayent la dangerosité du bâtiment et le fait que la restauration n’est pas réaliste. La Ville préconise plutôt une autre solution que la démolition, le tout appuyé sur un rapport d’expert afin de préserver le cachet historique de la maison « allumette ». La Cour d’appel résume ce rapport comme suit :

[23] La première de ces mesures est que la maison soit déplacée sur un autre site et qu’elle soit utilisée à une autre fin que résidentielle. Le rapport donne comme exemple d’autre utilisation sa transformation en pavillon de parc. Il explique que vu l’état de décrépitude de toutes les composantes de la maison, les travaux requis afin de lui redonner une vocation résidentielle ne pourraient pas la rendre conforme aux nouvelles normes de construction applicables aux bâtiments résidentiels. Il ajoute que même si de tels travaux de rénovation étaient possibles, le respect de ces normes ferait perdre à la maison son cachet historique et sa valeur patrimoniale.

[24] La deuxième mesure proposée consiste plutôt à démolir entièrement la maison après qu’elle aura été reproduite sur une plateforme virtuelle permanente. Une telle reproduction permettrait de conserver « une partie de la matérialité de cet immeuble en 3D virtuel et aussi, [permettrait] de rechercher et d’identifier ses composants ainsi que de conserver ses valeurs supérieures symboliques et sociales dans un état qui ne se détériorera jamais davantage ».

[25] Dans un deuxième temps, le rapport traite de la dangerosité de l’immeuble. Il conclut que dans l’immédiat, la partie avant du bâtiment ne présente pas de risque d’effondrement, contrairement à sa partie arrière (la rallonge) qui, elle, risque de s’effondrer à tout moment. Il recommande que des travaux temporaires d’étaiement de la partie avant soient faits à court terme à l’aide de poutres verticales extérieures reliées par des câbles et tendeurs, dans le but d’assurer sa sécurité à moyen terme et de permettre de démolir la partie arrière qui, elle, risque de s’effondrer à court terme. La démolition de cette partie arrière ne devrait toutefois être accomplie qu’après cette intervention sur la partie avant puisque sans une telle mesure de solidification, cette partie avant risque de s’effondrer lors de la démolition de la partie arrière.

Or, pour des considérations d’ordre pratique et économique, l’expert de la Ville suggère non pas la préservation physique du bâtiment, mais plutôt de retenir la deuxième option, soit de reproduire la maison sur une plateforme virtuelle 3D, et ensuite procéder à la démolition. Cette deuxième option n’est toutefois pas celle retenue par la Ville, ce qui donne ultimement lieu au débat devant la Cour supérieure et ensuite devant la Cour d’appel.

La propriétaire s’étant fait accorder par la Cour supérieure le droit de démolir complètement le bâtiment en application de l’article 231 LAU après que le bâtiment aura été reproduit virtuellement en 3D, la Ville se pourvoit en appel et soulève divers motifs. Nous traitons du troisième motif dans le présent billet, à savoir que la juge a rendu une ordonnance ultra petita :

[57] La Ville soutient ensuite que la conclusion de la juge ordonnant à l’intimée d’exécuter des mesures de préservation virtuelle d’éléments patrimoniaux est illégale puisque rendue ultra petita. Elle présente son moyen comme suit :

[63] N’étant pas saisie d’une demande à cet effet, l’Appelante soumet que la juge de première instance ne pouvait pas se prononcer, de son propre chef, sur l’opportunité de préserver des éléments patrimoniaux, sur la conservation virtuelle de l’immeuble et prononcer, ultimement, des ordonnances à cet effet, sans que celles-ci soient rendues ultra petita.

[64] L’Appelante soumet que l’article 231 LAU, en l’espèce, n’autorisait pas une exception à la règle de l’ultra petita, contrairement à d’autres dispositions législatives qui autorisent le tribunal à rendre « toute ordonnance qu’elle estime appropriée, que cette ordonnance ait, ou non, été demandée ».

La Cour d’appel conclut que ce fondement est sans mérite, puisque ce motif appartenait plutôt à la propriétaire, alors que l’ordonnance est dirigée contre elle. Par ailleurs, considérant que la démolition du bâtiment est ordonnée par le tribunal en application de l’article 231 LAU, il n’est pas ici question de la discrétion du comité de démolition sur le choix du mode de préservation du bâtiment :

[61] Je suis d’accord avec la proposition de l’appelante voulant que le choix du mode de préservation relève de la discrétion du CDD et du conseil municipal, en cas de révision. Toutefois, pour que cette discrétion leur soit ainsi dévolue, encore faut-il que la démolition du bâtiment concerné par le Règlement requière une autorisation du CDD, ce qui n’est pas ici le cas puisque la démolition a été ordonnée par un tribunal.

[…]

[64] Toutefois, en l’espèce, la démolition du bâtiment était ce que le propriétaire recherchait. Par ailleurs, si la juge semble s’être ici aventurée dans le champ de compétence du CDD en retenant la recommandation des experts, c’est de façon superfétatoire étant donné que, vu l’état du bâtiment et le danger qu’il représente, aucun autre remède utile que la démolition ne s’offrait à elle. L’argument présenté par l’appelante en première instance, voulant que seul le pourvoi en contrôle judiciaire s’offre à l’intimée, a été rejeté par la juge. L’appelante ayant choisi de ne pas porter cette conclusion en appel, la Cour ne l’examinera pas.

Finalement, la Cour d’appel conclut que la propriétaire n’a pas laissé dépérir le bâtiment centenaire acquis en 2020, contrairement à ce que soulève la Ville. Ce sont plutôt les anciens propriétaires qui ont laissé le bâtiment se détériorer depuis des décennies, alors que les avis transmis par la Ville à la nouvelle propriétaire pour réaliser des travaux correctifs étaient «trop peu, trop tard» :

[67] L’appelante a transmis à l’intimée six avis d’infractions entre le 29 mars 2021 et le 19 octobre 2023. Les trois premiers (29 mars 2021, 30 juillet 2021 et 28 avril 2022) exigeaient comme « correctifs requis » de barricader le bâtiment, de réparer les sections de tôles sur la toiture afin d’éviter qu’elles ne tombent, de remplacer au besoin le revêtement extérieur et les fenêtres, de nettoyer la propriété et le bâtiment « afin de préserver l’apparence de propreté et la sécurité de ceux-ci » et de « consolider la construction dangereuse ou la rendre inaccessible » (avis du 28 avril 2022). L’avis du 27 octobre 2022 lui demandait de « consolider la construction dangereuse ». Les deux derniers avis (du 25 septembre 2023 et du 19 octobre 2023), plus exhaustifs et précis quant aux correctifs demandés, prenaient appui sur le nouveau Règlement relatif à la salubrité, à l’occupation et à l’entretien des bâtiments no 538-2003.

[68] De cela, on constate que les seuls avis, ceux du 29 mars 2021 et 30 juillet 2021, transmis par la Ville à l’intimée avant que celle-ci dépose sa demande de permis de démolition (le 3 août 2021) ne requéraient comme correctifs que de « réparer ou de remplacer, au besoin, les revêtements des murs extérieurs et les fenêtres », de « réparer et voir à fixer solidement les sections de la tôle sur la toiture afin d’éviter qu’elles ne tombent à nouveau » et de barricader le bâtiment. On ne peut ainsi certainement pas reprocher à l’intimée d’avoir « agi intentionnellement ou [d’avoir] fait preuve de négligence ou d’insouciance », celle-ci ayant acquis peu de temps auparavant une maison de bois vieille de plus de 110 ans que les anciens propriétaires avaient depuis des décennies laissée dépérir, si ce n’est que quelques travaux de rafistolage exécutés afin d’éviter qu’elle ne s’effondre et qu’elle puisse être habitée malgré ses multiples déficiences. D’ailleurs, un certain nombre de ses attraits architecturaux (l’escalier à l’avant et la rampe, par exemple) relevés dans le cadre de l’inventaire de 2008 avaient disparu au moment de son acquisition par l’intimée plus de dix ans plus tard sans que quiconque n’intervienne. Les correctifs demandés par l’appelante entrent donc dans la catégorie « trop peu, trop tard ».

En conclusion, la reproduction en 3D d’un bâtiment d’intérêt patrimonial, sur une plateforme virtuelle, constitue a priori une idée novatrice pour préserver le cachet historique d’un immeuble d’intérêt patrimonial lorsqu’un tel bâtiment est devenu dangereux, au point tel qu’il doive être démoli. Il est toutefois à espérer que les propriétaires d’immeubles patrimoniaux ou d’intérêt patrimonial ne se serviront pas à mauvais escient de l’art. 231 LAU pour «contourner» la règlementation municipale pour arriver à leurs fins.