9318-8548 Québec inc. c. Ville de Gatineau, 2024 QCCS 2199
Alors que des normes précises encadrent l’acquisition de biens et services par les municipalités, il en va autrement lorsque ces dernières se départissent de leurs propres actifs, notamment de leurs biens immobiliers. Une récente décision de la Cour supérieure traite de la vente par la Ville de Gatineau d’un terrain vacant dont elle était propriétaire.
Clinique médicale recherchée
Depuis plusieurs années, les besoins en matière de soins de santé sont criants sur le territoire de la Ville de Gatineau. Cette dernière décide donc de s’impliquer afin de favoriser l’implantation d’une clinique médicale au bénéfice de sa population, et ce, dans les meilleurs délais.
Suite à l’obtention d’un avis juridique en ce sens, Gatineau entreprend des discussions afin de vendre de gré à gré un terrain qu’elle possède à un regroupement de médecins qui sera en mesure d’obtenir les autorisations requises pour l’ouverture d’une clinique médicale.
Gatineau détient une évaluation de la valeur marchande du terrain qu’elle entend vendre de gré à gré. Des études subséquentes font également état de présence importante de roc dans le sol. Suite à l’obtention de cette documentation et de négociations, le prix de vente du terrain est fixé à 1,115,000 $.
Une offre concurrente
Seulement, un promoteur intervient pendant le processus de négociation précité afin de présenter son propre projet de clinique médicale et offrir un prix supérieur pour le terrain, soit 1,400,000$. Cette offre est cependant écartée par les instances municipales. Le promoteur dépose une poursuite de plus de 18,000,000$ contre la Ville de Gatineau pour compenser ses prétendues pertes de profits.
La vente de gré à gré d’un terrain
Les parties conviennent que la Ville de Gatineau n’avait pas l’obligation de procéder par appel d’offres pour la vente du terrain. Le promoteur plaide cependant que le prix de vente est inférieur à la valeur marchande et qu’il s’agirait d’une forme de favoritisme en faveur du regroupement de médecins qui est contraire à la Loi sur l’interdiction de subventions municipales.
Cet argument est rejeté ainsi par la Cour supérieure :
[160] Le Tribunal constate qu’aucune disposition n’impose à la Ville l’obligation de vendre un bien à sa juste valeur marchande. Il va de soi qu’une vente à vil prix pourrait soulever certaines questions, mais ce n’est pas de cela dont il est question ici.
[161] La plus récente évaluation de la juste valeur marchande du Terrain en litige commandée par la Ville faisait voir une valeur de 1 473 000 $. En y appliquant la variation à la hausse ou à la baisse de 10%, tel qu’établi par l’évaluateur Paquin, la valeur marchande varierait entre 1 325 700 $ et 1 620 300 $. Ajoutons que la preuve a révélé que l’évaluation commandée par le groupe de médecins chiffrait la valeur marchande du Terrain à 1 360 000 $. L’application de la même logique de variation à la hausse ou à la baisse donne une valeur variant entre 1 224 000 $ et 1 496 000 $.
[162] Les parties se sont d’abord entendues pour une vente au montant de 1 300 000 $. À la suite d’une vérification diligente, lors de laquelle la présence de roc en surface du Terrain en litige a été révélée, les parties ont négocié une réduction de prix de 185 000 $ afin de tenir compte des coûts de construction supplémentaires générés par cette découverte. La Ville n’a pas accepté la demande initiale de réduction de prix formulée par le groupe de médecins, mais a pris le soin d’analyser les coûts réclamés et de n’accepter que les coûts directement liés à la qualité du bien vendu.
(…)
[164] Le Tribunal ne voit rien dans la négociation du prix de vente qui pourrait laisser croire à du favoritisme envers le groupe de médecins. Au contraire, l’objectif de la Ville a toujours été de voir à ce qu’une Superclinique médicale soit ouverte le plus rapidement possible. Dans les circonstances particulières de la présente affaire, le Tribunal conclut que la vente du Terrain pour un montant de 1 115 000 $ constituait non seulement une transaction à titre onéreux, tel que prévu par la loi, mais aussi une transaction avantageuse pour la Ville et ses citoyens. Il n’y a aucune preuve de subvention illégale visant à avantager le groupe de médecins.
[165] Selon les auteurs Hétu et Duplessis, « chaque cas est un peu un cas d’espèce et il faut bien analyser tous les éléments de la transaction, y compris tous les avantages plus ou moins directs que peut en retirer la municipalité pour déterminer s’il s’agit bien d’une aliénation « à titre onéreux ».
[166] (…) La Ville y trouve certes son compte. Sa décision est prise dans le but d’accélérer la construction d’une Superclinique médicale, au bénéfice de sa population.
[167] Il ne peut pas être mis en doute que la vente au groupe de médecins s’est faite à titre onéreux. La décision de Ballard d’offrir une somme supérieure n’y change rien.
Même si la Ville de Gatineau n’avait pas l’obligation de vendre le terrain selon sa juste valeur marchande, on voit bien que l’obtention d’une évaluation permet de démontrer que la vente du terrain n’a pas été réalisée à vil prix.
Au surplus, les raisons pour lesquelles Gatineau réalise cette vente sont hautement pertinentes, puisqu’elle en retire des avantages indirects étant donné l’ouverture d’une clinique médicale sur son territoire.
En terminant, soulignons que certaines municipalités encadrent elles-mêmes la vente de leurs immeubles par le biais d’un règlement. Évidemment, dans ces cas, la procédure réglementaire devra être suivie.
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Litige municipal au Québec 