Protection du patrimoine culturel et expropriation déguisée : la Cour d’appel donne raison à Québec

9263-7552 Québec inc. c. Procureur général du Québec, 2024 QCCA 1526

Bien que les décisions en matière d’expropriation déguisée opposent le plus souvent des propriétaires aux municipalités, cet arrêt fait figure d’exception : c’est le Procureur général du Québec qui fait l’objet d’une poursuite suite à l’inscription d’un ancien monastère à titre de bien patrimonial en vertu des articles 29 et suivants de la Loi sur le patrimoine culturel.

Après avoir fait l’acquisition des terrains adjacents au monastère en litige, l’appelante fait l’acquisition du monastère lui-même en 2019 auprès de la congrégation religieuse pour la somme de 250,000$. L’appelante envisage dès lors la démolition du monastère pour y ériger un projet résidentiel et elle obtient un permis de démolition de la municipalité à cette fin.

Informée du projet, la Ministre de la Culture et des Communications enclenche rapidement des démarches en vertu de la Loi sur le patrimoine culturel, d’abord une ordonnance provisoire puis des avis de classement qui ont ultimement pour effet d’empêcher la démolition du monastère et, par conséquent, le projet résidentiel envisagé par l’appelante.

Dans le jugement de la Cour supérieure, le juge détermine notamment ce qui suit relativement aux prétentions de l’appelante en expropriation déguisée :

L’appelante n’a jamais réellement tenté de reconvertir le monastère ou d’y réaliser un projet tout en conservant en tout ou en partie les attributs architecturaux du bâtiment. Seule la démolition était envisagée par l’appelante (paragr. 127 à 130 du jugement de première instance).
Les témoignages des experts démontrent au contraire qu’un projet de reconversion était possible et que des possibilités d’usages raisonnables demeuraient à la disposition de l’appelante, même si celles-ci étaient moins rentables (paragr. 131 à 142 du jugement de première instance).
L’appelante n’a pas droit à une utilisation «maximale» du potentiel du terrain et « l’historique du terrain et sa nature spéciale doivent aussi être considérés lors de l’évaluation » (paragr. 150 à 162 du jugement de première instance). L’appelante a fait l’acquisition du monastère et non d’un terrain vacant.

La Cour d’appel confirme ainsi le jugement de première instance :

[3] Le juge de première instance a rejeté la réclamation pour expropriation déguisée après avoir constaté, au terme d’une analyse particulièrement soigneuse et étoffée, que l’appelante ne s’était pas déchargée de son fardeau de démontrer que la décision du MCC avait eu pour effet de supprimer toute utilisation raisonnable des immeubles.

[4] Ce faisant, le juge n’a commis aucune erreur de droit. En effet, il est bien établi qu’en matière d’expropriation déguisée, « le test applicable […] consiste à déterminer si l’action de l’État “supprim[e] toute utilisation raisonnable de l’immeuble” ». Il s’ensuit notamment, comme l’a noté le juge, que « la seule diminution de la valeur de l’immeuble ou une perte de valeur potentielle ne suffisent [pas] pour conclure à une expropriation déguisée ». Par ailleurs, l’appelante a tort d’affirmer que le juge aurait dû analyser les faits mis en preuve d’une manière subjective : le test applicable privilégie une approche objective mettant l’accent sur l’absence d’utilisation raisonnable du bien, plutôt que sur les perspectives d’utilisations propres au propriétaire de ce bien.

(…)

[6] Par ailleurs, le juge a eu raison de noter l’attitude de l’appelante qui, tout au long de cette affaire, a refusé de présenter au MCC quelque projet de reconversion du monastère que ce soit, préférant s’en tenir à son projet initial impliquant la démolition de l’immeuble. Or, en plus d’établir que l’appelante n’était pas dans l’impossibilité de présenter une demande d’autorisation auprès du MCC, la preuve a établi que « “le classement n’[était] pas une cloche de verre” [et] qu’il y a[vait] place au dialogue entre le propriétaire du bien classé et le MCC, afin de déterminer ensemble quelles [étaient] les interventions possibles dans le respect de la [Loi] ».

(…)

[8] Bref, comme le juge l’a souligné à juste titre, « [s]i l’on peut concevoir que la demanderesse, dont le plan était de démolir le monastère, avait peu d’intérêt à explorer les possibilités de réemploi de celui-ci, elle doit néanmoins vivre avec les conséquences de son omission d’avoir considéré des scénarios alternatifs ».

À certains égards, cette affaire est similaire aux différents dossiers où des propriétaires de terrains de golf plaidaient faire face à une situation d’expropriation déguisée alors que des usages récréatifs, conformes à l’usage historique du terrain, demeuraient possibles (ici et ici, par exemple).

Bien que cet arrêt cristallise le droit antérieur en matière d’expropriation déguisée, notamment quant au test applicable, le nouvel article 245 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme ne trouve pas application en l’espèce. Il sera intéressant de suivre les prochains développements jurisprudentiels à cet égard.

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