La Cour supérieure confirme un refus de permis pour un terrain qui n’est pas adjacent à une rue publique

9165-0937 Québec inc. c. Ville de Sherbrooke, 2025 QCCS 171

L’article 116 (5°) de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme prévoit que le conseil d’une municipalité peut, par règlement, prévoir que, dans tout ou partie de son territoire, aucun permis de construction ne sera accordé à moins que le terrain sur lequel doit être érigée la construction projetée ne soit adjacent à une rue publique.

Cette disposition peut être particulièrement importante dans le cas d’une construction ou d’un développement projeté puisqu’il est de jurisprudence constante qu’une municipalité dispose d’un pouvoir discrétionnaire relativement à l’ouverture de nouvelles rues publiques.

Ainsi, cette seule condition pourra faire échec à la construction ou le développement projeté dans la mesure où la municipalité ne juge pas approprié, dans l’intérêt public, de décréter l’ouverture d’une nouvelle rue. Cela lui permet notamment de contrôler le développement de son territoire.

Dans cette récente décision de la Cour supérieure, les demanderesses n’ont pas été en mesure de démontrer que leur terrain était adjacent à une rue publique et que la Ville de Sherbrooke avait ainsi eu tort de refuser de traiter leurs demandes de permis d’aménagement de site et de permis de construction.

Il faut savoir que les demanderesses sont propriétaires d’un terrain vacant situé dans le parc industriel de la Ville de Sherbrooke. Ce terrain, bien qu’il soit situé à quelques mètres d’une allée carrossable qui est propriété de la Ville, demeure néanmoins enclavé et n’a pas directement front sur celle-ci :

[14] Les demanderesses affirment que la surface aménagée en pierre et carrossable de la rue Hector- Brien se termine à moins de 2 mètres de la ligne de lot de leur immeuble et que les services municipaux souterrains, installés dans l’emprise de la rue, se terminent à moins de 4 mètres de cette même ligne de lot.

[15] La défenderesse considère plutôt que la rue Hector-Brien se termine officiellement à la limite du lot cadastré 4 599 668 et que la section de cette voie carrossable, qui se prolonge sur une partie non encore cadastrée du lot 5 088 846, ne constitue pas une rue publique, mais plutôt une simple allée de circulation sur un terrain privé au sens de sa réglementation.

Au cours de l’année 2023, la Ville de Sherbrooke projette l’adoption de son « Plan nature » ainsi qu’un règlement de contrôle intérimaire, lesquels empêcheront (temporairement) le développement du terrain des demanderesses.

Les demanderesses se dépêchent donc de déposer leurs demandes de permis. Or, les employés de la Ville de Sherbrooke refusent de traiter les demandes de permis des demanderesses pour le motif suivant :

[20] Cette demande de permis a été refusée en juillet 2023 par un des inspecteurs en bâtiments du Service de planification et de la gestion du territoire, Division permis et inspections de la défenderesse, aux motifs alors exprimés que le lot est enclavé et n’est pas constructible, puisqu’il n’est pas adjacent à un cadastre de rue publique.

Les demanderesses plaident devant la Cour supérieure que toute la surface carrossable située sur un terrain appartenant à la Ville de Sherbrooke doit être considérée comme étant une rue publique, laquelle surface carrossable est située à quelques mètres seulement de leur terrain.

Or, la Cour supérieure détermine que toute surface carrossable ne répond pas nécessairement à la définition de « rue publique » au sens de la loi et de la réglementation municipale :

[63] L’analyse globale et contextuelle des dispositions réglementaires de la défenderesse, (…), le tout en fonction des pouvoirs accordés à l’ensemble des municipalités en matière d’urbanisme par la LAU, amène le Tribunal à conclure que les opérations cadastrales et plus particulièrement le lotissement sont d’une importance capitale dans le développement urbain et que, sur le territoire de la défenderesse, l’ouverture de toute rue nécessite que celle-ci fasse l‘objet d’une opération cadastrale et qu’elle soit l’objet de la création d’un lot spécifique avant qu’elle ne soit considérée comme publique.

[64] Il en résulte que toute voie ou allée de circulation qui se situe sur un terrain, propriété de la défenderesse, mais qui n’a pas fait l’objet d’une désignation cadastrale spécifique, n’est pas une rue publique ni une rue privée au sens de sa réglementation.

[65] Dans le présent dossier, la preuve révèle l’existence, sur le lot 4 599 668, de la rue Hector-Brien. Cette rue est pavée, mais à un certain endroit la chaussée, construite sur ce lot, se poursuit de façon non pavée, sur un terrain non subdivisé et qui appartient également à la défenderesse.

[66] Lorsque cette chaussée se prolonge ainsi sur le lot 5 088 846, lequel n’est pas subdivisé, elle perd son statut de rue publique pour ne devenir qu’une allée de circulation, se trouvant sur une propriété de la défenderesse et menant à une station de pompage qui lui appartient et qui est aussi située sur le même terrain.

Dans tous les cas, comme nous l’avons vu, le terrain des demanderesses n’est pas situé de façon directement adjacente à ce que les demanderesses prétendaient être une rue publique. Ainsi, les quelques mètres seulement qui séparent leur terrain de l’allée carrossable font échec à leurs prétentions :

[69] De toute façon, même si le Tribunal acceptait la position des demanderesses et considérait que l’allée de circulation qui se trouve sur le lot 5 088 846 devait être considérée comme une rue publique, la réponse serait la même. La preuve prépondérante ne permet pas de conclure que le terrain des demanderesses est adjacent à cette allée de circulation. Cette preuve démontre plutôt que leur propriété ne touche pas directement à cette allée ou voie de circulation et qu’elle en est plutôt séparée de quelques pieds ou de quelques mètres.

[70] Quelques décisions de la Cour supérieure et de la Cour d’appel confirment que, pour être considéré comme adjacent à une rue publique, un terrain doit être immédiatement adjacent à celle-ci ou avoir un accès ou un frontage directement sur la rue. Une simple proximité, même rapprochée, n’est pas suffisante pour que l’on considère qu’il soit adjacent.

Pour ces motifs, la Cour supérieure rejette la demande en jugement déclaratoire des demanderesses, lesquelles devront vraisemblablement attendre que la Ville de Sherbrooke accepte de prolonger la rue publique avant de développer leur terrain, dans la mesure où cette dernière détermine que l’intérêt public le requiert.

***