153409 Canada inc. c. Municipalité d’Oka, 2025 QCCS 406
Si on ne s’étonne pas de voir un rapport d’expert déposé par un biologiste ou un ingénieur dans un dossier d’expropriation, il en va autrement d’un anthropologue. Pourtant, la Cour supérieure vient tout juste d’en autoriser le dépôt en formulant certains commentaires éclairants sur son utilité.
Il s’agit en l’espèce d’un dossier d’expropriation déguisée suite à l’adoption de règlements par la Municipalité d’Oka (règlement de zonage et règlement patrimonial) visant la protection de la Pinède d’Oka. Le propriétaire prétend être dans l’impossibilité de développer son terrain et réclame une indemnité d’environ 10M$ à la municipalité.
Il faut savoir que la Pinède d’Oka est un boisé de pins blancs qui serait la plus ancienne forêt plantée de main d’homme au Québec. La pinède a une importance patrimoniale compte tenu de sa plantation sous l’impulsion des Sulpiciens à laquelle les Mohawks de Kanesatake ont participé.
La Pinède d’Oka est aussi connue pour avoir été le théâtre d’événements survenus en 1990. À l’origine de « la crise d’Oka », des projets de développement résidentiel sur des terres contestées dans un secteur où les Mohawks demandaient la reconnaissance de leurs droits territoriaux ont donné lieu à d’importantes tensions.
Selon la municipalité, la situation sociopolitique du terrain en litige rend incertain son développement, notamment en raison de son importance patrimoniale. Ainsi, elle estime que l’analyse de l’anthropologue pourrait éclairer le tribunal dans sa prise de décision sur le quantum, si la demanderesse parvenait à démontrer qu’elle était effectivement victime d’expropriation déguisée.
La Cour supérieure accepte ainsi le rapport d’expert :
[34] Certes, Canada inc. allègue que ce sont deux règlements qui l’empêchent de développer son Terrain d’où l’expropriation déguisée, cependant, si tel est le cas, encore faudra-t-il évaluer la valeur du Terrain. Or, Oka avance que cette valeur serait influencée par les revendications des Mohawks, lesquelles diminueraient le bénéfice économique du Terrain situé dans la Pinède d’Oka.
(…)
[40] Concernant la valeur de l’indemnité d’expropriation, Oka plaide qu’il faut déterminer si le Terrain concerné est susceptible d’une utilisation raisonnable. Oka veut utiliser diverses expertises, dont une expertise en évaluation immobilière et une expertise sur le potentiel de développement concernant la viabilité d’un projet domiciliaire afin de déterminer s’il est réaliste et réalisable.
[41] Oka veut utiliser le Rapport pour établir un lien entre la situation sociopolitique des lieux où se trouve le Terrain et sa valeur. Ici, par le Rapport d’expertise, Oka tente de savoir s’il est réaliste et réalisable de développer un projet domiciliaire. L’aspect réalisable ou non du projet constitue un élément qu’utilise l’évaluatrice. Le Rapport Viau constitue une des sources de l’évaluatrice Mélanie Vézina. L’opinion de l’expert pourrait être pertinente et utile lorsque la Cour aura à se prononcer sur la valeur du Terrain. À tout le moins, il est prudent de ne pas l’écarter à un stade préliminaire.
[49] Rappelons d’abord que la pertinence et l’utilité sont soumises à une règle de prudence. Ici, le raisonnement contenu dans le Rapport est le suivant : s’il y a un développement de projet domiciliaire sur le Terrain, il existe des risques importants d’opposition des Mohawks, et ce, en se basant sur l’histoire de leurs revendications. Le rapport paraît pertinent et utile au litige. Il contient des informations qui autrement ne seraient pas à la connaissance du juge et il apparaît susceptible d’éclairer le Tribunal.
L’indemnité d’expropriation ne doit pas avoir pour effet d’enrichir l’exproprié, qu’elle soit versée dans le cadre d’une expropriation formelle ou à la suite d’un jugement ayant pour effet de constater une situation d’expropriation déguisée. Toutes les caractéristiques du terrain exproprié doivent donc être considérées.
Si l’on devait déterminer la valeur du terrain exproprié sans considérer les contraintes particulières liées à son développement, on se trouverait ainsi à enrichir le propriétaire. Ces contraintes étaient probablement intégrées dans le prix d’acquisition et seraient subies lors d’un éventuel développement du terrain.
Il reste maintenant à voir comment le juge du fond intégrera cette expertise dans son jugement sur l’indemnité d’expropriation, dans la mesure où les règlements de la municipalité ont bel et bien un effet expropriant… Pour lire davantage sur l’expropriation déguisée, je vous réfère à ces billets antérieurs.
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Litige municipal au Québec 