Quelle valeur attribuer à un terrain lourdement contaminé?

Industries Associés de l’Acier ltée c. Ville de Sainte-Catherine, 2026 QCCQ 337

Dans cette récente décision de la Cour du Québec, une entreprise de démantèlement et de recyclage de carcasses d’automobiles (« ASI ») demande la permission d’en appeler d’un jugement rendu par le Tribunal administratif du Québec (le « TAQ ») en matière de fiscalité municipale.

Compte tenu des activités d’ASI sur son propre terrain pendant plusieurs années, celui-ci est lourdement contaminé. Puisque les coûts d’une éventuelle réhabilitation environnementale du terrain excèdent sa valeur intrinsèque, ASI plaidait devant le TAQ que la valeur de celui-ci doit recevoir une valeur symbolique de 1$.

Selon les admissions convenues entre ASI et la Ville, la valeur du terrain en litige (d’une superficie d’environ 100 000 m2) est de 5,5M$ pour les années 2023-2024-2025, en faisant abstraction des coûts de décontamination. Or, ceux-ci seraient d’environ 7M$ s’ils sont réalisés en 2023, d’où les prétentions d’ASI.

Le TAQ refuse cependant ce raisonnement et se range derrière celui de la Ville, qui plaidait qu’une réhabilitation environnementale du terrain n’était pas obligatoire dans l’immédiat. ASI ou un éventuel acheteur du terrain continueraient plutôt les opérations industrielles sur le terrain, sans entièrement réhabiliter celui-ci :

[12] Pour en arriver à ce résultat, le TAQ conclut que l’évaluation ne doit pas considérer les coûts de près de sept millions de dollars d’une réhabilitation environnementale intégrale et immédiate du site, puisque la preuve établit qu’ASI ou un acquéreur ne sont pas tenus légalement de procéder à une telle opération.

[13] Par ailleurs, la décision d’y procéder ne correspondrait pas au comportement attendu d’un opérateur compétent et raisonnablement informé qui voudrait acquérir le site ou ses opérations, comme l’indique le fait qu’ASI a elle-même écarté cette hypothèse. Le TAQ conclut en effet « qu’à l’instar du propriétaire, tout acteur de cette industrie tentera de minimiser ses coûts et qu’un éventuel acquéreur de cette propriété, pour le même usage, ne procédera pas à sa décontamination complète ».

[14] L’éventualité d’une réhabilitation complète du site est considérée comme lointaine et théorique, puisqu’elle ne serait requise que « si un changement de l’usage industriel de la propriété était prévisible, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’UMEPP de la propriété étant l’usage actuel ».

[15] Les coûts astronomiques d’une réhabilitation complète incluant l’enlèvement et la disposition d’une quantité extraordinairement importante de sols contaminés hors site et leur remplacement par du matériel propre n’entrent donc pas dans le calcul d’un acheteur éventuel.

Le TAQ a ainsi déterminé que dans l’évaluation de la valeur du terrain, on devait notamment considérer qu’ASI elle-même entendait continuer à faire usage de celui-ci à des fins industrielles, en effectuant uniquement certaines opérations de réhabilitation ponctuelles et localisées dans la mesure où celles-ci sont requises pour le maintien des opérations :

[23] En somme, le TAQ considère que le comportement et les décisions d’ASI comme opérateur compétent et expérimenté peuvent servir d’étalon pour déterminer de manière générale comment un acheteur tout aussi compétent et informé tenterait d’anticiper dans la détermination du prix les coûts. Il tiendrait compte des risques afférents à la présence d’une contamination environnementale, mais aussi de la possibilité de mener les opérations de l’entreprise sans être tenu à réaliser une réhabilitation complète, mais plutôt de se contenter d’effectuer certains travaux ponctuels à mesure de l’évolution des besoins et projets de l’entreprise.

La Cour du Québec confirme le raisonnement du TAQ, qui évalue à 25% l’ajustement à la baisse de la valeur du terrain pour prendre en compte sa contamination du terrain et les opérations ponctuelles et partielles de décontamination. Ainsi, pour le rôle 2023-2024-2025, le TAQ a retenu une valeur de 4 125 000 $ pour le terrain en litige.

La Cour du Québec refuse donc la permission d’en appeler.

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On peut faire un parallèle entre le jugement précité et l’arrêt de la Cour d’appel Cormier c. Ville de Montréal, 2023 QCCA 462. Dans cette affaire, des propriétaires résidentiels plaidaient que la Ville avait notamment fait défaut de les informer de la présence de contaminants sous leurs propriétés. Selon eux, la présence de ces contaminants entraînait un préjudice équivalant à la totalité (!) de la valeur marchande de leurs propriétés :

[86] Les appelants soumettent qu’ils sont désormais propriétaires d’immeubles qui n’ont plus aucune valeur puisque le remblai hétérogène (le contaminant) est toujours présent dans le sol. Ils ajoutent qu’il leur en coûterait plus cher que la valeur de leurs maisons pour réaliser les travaux majeurs recommandés par l’expert, c’est-à-dire procéder à l’excavation complète du remblai sous les propriétés et refaire entièrement les fondations. Ainsi, ils désirent obtenir une compensation entière et intégrale de la Ville pour la pleine valeur de leurs maisons, mais sans offrir de lui céder celles-ci en retour, autrement dit, en continuant à jouir pleinement de leurs propriétés et de ses fruits.

Or, pour des motifs analogues à ceux du TAQ et de la Cour du Québec dans le jugement précité, la Cour d’appel avait rejeté ainsi les prétentions des appelants :

[91] D’une part, étant donné qu’il n’y a aucune obligation de retirer le remblai existant, la question du passif environnemental devient théorique.

[92] D’autre part, la Ville a démontré que plusieurs transactions immobilières (ventes et financements) avaient été réalisées dans le voisinage immédiat du parc Baldwin, et plus particulièrement dans l’emprise de l’ancienne carrière 99, et ce, depuis la divulgation du rapport en 2015. L’un des appelants s’est d’ailleurs désisté quelques jours avant le procès ayant vendu son immeuble pour la somme de 1,9 M$. Quant aux tentatives infructueuses de vente de certains appelants, la preuve ne permet pas de conclure que ces échecs sont dus à la présence du remblai en place. Comme le note le juge, aucun courtier immobilier ou acheteur potentiel n’a été entendu à cet égard. Plusieurs raisons peuvent en effet expliquer des tentatives infructueuses de vendre les propriétés.

[93] Finalement, il a aussi été mis en preuve que certains des appelants n’habitent pas leur propriété, mais la loue à des tiers et en tirent des revenus locatifs substantiels. Comment, dans ces circonstances, reprocher au juge de n’avoir pas adhéré à la thèse du passif environnemental proposé par les appelants et d’avoir évalué que malgré la présence d’un remblai hétérogène, les propriétés conservaient une valeur économique certaine et qu’il fallait par conséquent écarter cette théorie.

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En somme, avant d’imputer le coût total des travaux de décontamination à la valeur d’un terrain, encore faut-il se questionner quant à l’obligation pour le propriétaire de procéder à ceux-ci. Il faudra ensuite se questionner sur le réel impact d’une contamination sur la valeur marchande du terrain visé et la possibilité pour le propriétaire de continuer à en faire usage de celui-ci sans procéder à une réhabilitation environnementale complète.