Rejet d’une expertise urbanistique : la fine ligne entre le droit et l’urbanisme

Autocar Royal inc. c. Ville de Saint-Lazare, 2025 QCCS 296

Dans quelles circonstances un urbaniste peut-il signer un rapport d’expert dans le cadre d’un dossier judiciarisé? La ligne peut être fine entre l’expertise purement urbanistique et celle qui verse plutôt dans l’interprétation des règlements municipaux, laquelle est illégale puisqu’elle usurpe le rôle des tribunaux.

Dans cette récente affaire, la demanderesse demande l’émission d’un certificat d’autorisation de la Ville de Saint-Lazare, ce que cette dernière refuse en application d’un règlement de contrôle intérimaire (« RCI ») de la MRC. Subsidiairement, la demanderesse invoque des droits acquis.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse dépose au dossier de la Cour un rapport d’expert d’un urbaniste, dont l’objectif avoué est de contrer le témoignage de la directrice du Service de l’urbanisme de la Ville. L’objet de cette expertise urbanistique, tel que décrit par l’expert lui-même, est le suivant :

Notre analyse portera donc sur la classification de l’usage souhaité au sens des règlements d’urbanisme applicables. La classification de l’usage souhaité nous permettra de rendre une opinion quant au respect de celui-ci face aux usages autorisés dans la zone concernée et aux usages prohibés dans le cadre du RCI.

Quand une expertise urbanistique est-elle recevable?

Dans un jugement très pédagogique, la Cour supérieure rappelle les grands principes relatifs au rapport d’expert ainsi que le droit applicable en matière de rejet préliminaire du rapport d’expert. Puis, la Cour détermine en l’espèce que l’expertise urbanistique doit être rejetée :

[26] Dans le corps de son analyse, l’expert se livre à la démarche que suivrait le juge du fond saisi du pourvoi d’Autocar inc. : il examine le schéma d’aménagement pour en dégager l’impact sur les obligations réglementaires de la Ville, notamment en matière de planification, le rôle d’un règlement de contrôle intérimaire et la portée de celui qui est en cause, le règlement de zonage, la classification des usages et l’interprétation de la Ville. Avant de conclure, il annonce l’objectif de la section 2.4 de son rapport :

L’interprétation de la Ville [au] sujet [de la classification] nous semble donc erronée. Dans les sous-sections suivantes, nous tenterons de démontrer en quoi cette interprétation ne peut être retenue.

[27] Il est révélateur de constater que le schéma d’aménagement de la Ville mis à part, les règlements municipaux pertinents sont les seuls documents sur lesquels le rapport s’appuie. Il ne fait pas appel à quelque connaissance urbanistique que ce soit; il se livre simplement à un exercice d’interprétation réglementaire et à son application dans un cas donné.

[28] Il ne faut pas comprendre des présents motifs que l’expert en urbanisme ne peut jamais s’appuyer sur un règlement municipal. Cependant, il doit le faire en recourant aux connaissances propres à l’urbanisme, une profession dont l’exercice est exclusif aux membres de l’Ordre professionnel des urbanistes du Québec et qui consiste en la fourniture « au public des services professionnels comportant l’application des principes et des méthodes d’aménagement et d’utilisation du territoire urbain ou à urbaniser ».

[29] La jurisprudence invoquée par Autocar inc. ne déroge pas à cette approche. À un stade préliminaire, la Cour a refusé de rejeter une expertise portant sur la densité, les usages et les contraintes urbanistiques quant à l’approbation de projets d’urbanisme ou l’élaboration de schémas, de plans et de règlements d’urbanisme et les recherches sur le passé de l’immeuble en cause.

[30] La teneur du rapport invoqué par Autocar inc. étant tout autre, il faut plutôt suivre la jurisprudence selon laquelle l’interprétation et l’application d’un règlement municipal ne peuvent faire l’objet d’une expertise. L’irrecevabilité étant flagrante, il est justifié de le rejeter entièrement à un stade préliminaire. Dans sa forme actuelle, il ne peut être corrigé et la section 1, qui porte sur le contexte, est inutile.

[31] Contrairement à ce que suggère Autocar inc., l’ajout de la méthodologie suivie par l’expert ne permettrait pas d’y remédier. Il est vrai qu’en soi, l’omission de la préciser n’est pas fatale. Mais un rapport à teneur juridique auquel l’auteur ajoute des renseignements d’une autre nature conserve sa teneur initiale. Cela est d’autant plus vrai que la méthodologie employée dans le rapport d’expert d’Autocar inc. est juridique.

La Cour supérieure réfère à un jugement que j’ai plaidé, Construction Aldo inc. c. Ville de Laval, 2019 QCCS 4553, qui avait partiellement rejeté une expertise urbanistique au stade préliminaire. Ici aussi, l’urbaniste s’était aventuré à l’extérieur de son champ d’expertise pour plutôt s’immiscer dans le rôle du Tribunal :

[33] Il appartient aux experts à se cantonner à leur domaine d’expertise. En l’espèce, il s’agit pour les experts de se prononcer sur l’application des principes et des méthodes d’aménagement et d’utilisation du territoire urbain ou à urbaniser. Il ne leur appartient pas de s’immiscer dans le rôle du Tribunal. En ce sens, les commentaires des experts sur ce qui aurait autorisé le CCU à refuser le projet ou encore sur le fait que telle ou telle modification aurait satisfait à ses attentes s’avèrent irrecevables. (…). Les experts y outrepassent leur rôle et s’immiscent dans celui du Tribunal.

Ce récent jugement est un rappel important que le rôle et le mandat de l’expert en urbanisme, dans le cadre d’une expertise judiciaire, doivent être délimités avec prudence et précision, au risque de voir celui-ci rejeté au stade préliminaire, avant même le début de l’audition.

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