Ville de Montréal-Ouest c. Nichols, 2025 QCCM 75
Le constat d’infraction est l’un des moyens les plus couramment utilisés pour faire respecter la réglementation d’urbanisme, surtout lorsque la santé et la sécurité des citoyens est en jeu.
En effet, le constat d’infraction permet à tout fonctionnaire autorisé d’une municipalité d’introduire une poursuite pénale, d’imposer une amende et, dans certains cas, d’obtenir du tribunal une ordonnance de travaux correctifs.
Le succès de ce recours dépend toutefois de la bonne préparation du constat d’infraction et de la preuve à son soutien. En effet, comme il s’agit d’un recours de nature pénale, la preuve de tous les éléments de l’infraction reprochée doit pouvoir être faite hors de tout doute raisonnable, avec une possibilité très limitée de modification du constat en cours de route (ma collègue Justine Provencher et moi en avons d’ailleurs traité dans un article écrit pour le colloque Développements récents en droit municipal 2026, accessible aux membres du Centre d’accès à l’information juridique).
Le jugement récent de la Cour municipale de Montréal, dans l’affaire Ville de Montréal-Ouest c. Nichols, l’illustre très bien. En effet, l’honorable juge Denis Gallant a acquitté, faute de preuve suffisante, la défenderesse de l’infraction reprochée, soit d’avoir maintenu « une partie constituante d’un bâtiment qui n’a pas une solidité suffisante pour résister aux charges vives et mortes auxquelles elle peut être soumise », alors qu’une rédaction différente du chef d’infraction aurait pu mener à un résultat différent.
L’infraction reprochée
Le juge décrit ainsi l’infraction reprochée à la défenderesse :
[1] La défenderesse a reçu un constat d’infraction daté du 26 octobre 2022, lui reprochant d’avoir contrevenu aux articles 18 et 19 du Règlement sur l’occupation et l’entretien des bâtiments de la Ville de Montréal-Ouest (ci-après le Règlement). Le libellé de ce constat se lit comme suit :
En ayant une partie constituante d’un bâtiment qui n’a pas une solidité suffisante pour résister aux charges vives et mortes auxquelles elle peut être soumise et en ayant un bâtiment dont l’enveloppe extérieure n’est pas étanche.
(mes caractères gras)
La règlementation
Cette infraction est fondée sur l’article 18 du Règlement, que le juge décortique :
[26] Il y a lieu, dans un premier temps, de rappeler les éléments matériels de l’infraction reprochée, tels qu’ils ressortent de la preuve administrée. Il convient ensuite d’examiner si celle-ci permet de conclure à la culpabilité au-delà de tout doute raisonnable, conformément aux principes fondamentaux du droit pénal.
[27] L’article 18 du Règlement est libellé comme suit :
Toutes les parties constituantes d’un bâtiment doivent être maintenues en bon état et doivent avoir une solidité suffisante pour résister aux charges vives et mortes auxquelles elles peuvent être soumises et être réparées ou remplacées au besoin.
Ce texte contient trois obligations distinctes, reliées par la conjonction « et » :
1. Toutes les parties constituantes d’un bâtiment doivent être maintenues en bon état, et
2. doivent avoir une solidité suffisante pour résister aux charges vives et mortes, et
3. être réparées ou remplacées au besoin.
[…]
[29] En l’espèce, le mot « et » ne présente aucune ambiguïté et doit être compris selon son sens grammatical ordinaire, soit comme une conjonction à valeur additive.
[30] Cela signifie que tous les éléments doivent être présents ou réalisés. Ce qui implique que chaque action ou omission énumérées à l’article 18 doit être prouvée.
(mes caractères gras)
Ici, je me dois d’afficher mon désaccord avec le juge Gallant, puisque les trois éléments de son énumération sont des obligations distinctes imposées aux propriétaires, et créent donc trois infractions potentielles distinctes (et non trois éléments cumulatifs devant être prouvée par la poursuite). Ce désaccord n’affecte toutefois par la poursuite de mon propos.
L’insuffisance de la preuve
Bien qu’il conclue que les éléments 1 et 3 de l’énumération aient été prouvés hors de toute doute raisonnable, le juge Gallant ne peut trouver une telle preuve à l’égard de l’élément 2 (la solidité suffisante) qui constitue l’infraction reprochée par le constat :
[32] Au regard de la preuve, le Tribunal est convaincu que des parties constituantes du bâtiment n’ont pas été maintenues en bon état et non pas été réparées ou remplacées au besoin.
[33] En revanche, rien ne permet de conclure, hors de tout doute raisonnable, que les composantes structurelles de l’immeuble ne sont pas d’une solidité suffisante pour résister aux charges vives et mortes auxquelles elles peuvent être soumises.
[34] Le seul constat d’un entretien déficient ne suffit pas, en l’absence d’une expertise ou d’une inspection plus approfondie que celle effectuée en l’espèce, à établir la non-conformité de l’immeuble au regard de l’article 18 du Règlement.
[35] La preuve démontre que l’inspecteur n’a jamais accédé au terrain de la défenderesse afin de procéder à une inspection directe de sa résidence. Or, une telle vérification sur place s’avérait essentielle pour établir hors de tout doute raisonnable l’infraction qu’on lui reproche.
[36] Le Règlement prévoit expressément que l’inspecteur, dûment identifié comme employé de la Ville, peut pénétrer dans un bâtiment ou un logement afin d’en examiner l’état. Cette disposition s’accompagne d’une obligation pour le propriétaire de permettre l’inspection, sans entraver l’exercice des fonctions de l’inspecteur[18]. Or, dans le présent dossier, ce pouvoir n’a pas été exercé. L’inspecteur s’est contenté de procéder à deux observations visuelles, l’une depuis la voie publique et l’autre à partir d’un commerce voisin, sans jamais accéder au terrain pour examiner l’état du bâtiment.
[37] La façon de procéder choisie par l’inspecteur, bien qu’elle puisse fournir certains indices, ne permet pas d’évaluer de manière rigoureuse l’état structurel de l’immeuble ni les risques réels d’effondrement. Or, le contexte soulevait des préoccupations sérieuses quant à la solidité des composantes du bâtiment. En l’absence de refus documenté de la part de la défenderesse, rien ne justifie que les pouvoirs d’inspection prévus au Règlement n’aient pas été exercés pleinement.
[38] Par ailleurs, le signalement initial de problèmes structuraux remonte à septembre 2018, mais ce n’est qu’à l’automne 2022 que la Ville décide d’agir en effectuant deux inspections superficielles et qu’un constat d’infraction est remis. Ce délai de près de quatre ans, même en tenant compte des contraintes liées à la pandémie, est pour le moins préoccupant.
[39] La preuve photographique versée au dossier démontre qu’à la date où les clichés ont été pris, l’extérieur de l’immeuble présentait un manque manifeste d’entretien. Plusieurs éléments visibles indiquaient que des réparations étaient nécessaires pour assurer la préservation du bâtiment et prévenir une détérioration accrue.
[40] Probablement que la dégradation des parties constituantes du bâtiment n’offre pas une solidité suffisante pour résister aux charges vives et mortes, tel que l’exige le Règlement. Toutefois, une probabilité n’est pas suffisante dans le cadre d’un procès pénal.
[41] Une preuve établissant une probabilité de culpabilité n’est pas suffisante pour établir la culpabilité hors de tout doute raisonnable. Par conséquent,même si le Tribunal était d’avis que la défenderesse est probablement, voire vraisemblablement, coupable de l’infraction reprochée, cette conviction ne peut suffire[19].
(mes caractères gras)
Conclusion
Comment une rédaction différente aurait-elle pu alléger le fardeau de preuve de la poursuite?
L’article 18 du Règlement comporte trois obligations distinctes, donc trois infractions potentielles :
1. Ne pas avoir maintenu toutes les parties constituantes d’un bâtiment en bon état;
2. Ne pas avoir maintenu, à l’égard de ces parties, « une solidité suffisante pour résister aux charges vives et mortes »;
3. Ne pas les avoir « réparées ou remplacées au besoin »;
L’infraction reprochée dans ce dossier (l’élément 2 de l’énumération) nécessite une preuve plus approfondie, qui doit probablement être faite par le dépôt du rapport d’expertise d’un ingénieur ou d’un technologue.
Or, le premier élément de l’énumération (« Ne pas avoir maintenu toutes les parties constituantes d’un bâtiment en bon état ») peut souvent être prouvé par une simple inspection visuelle. Au paragraphe 32 du jugement, le juge Galland mentionne d’ailleurs en avoir la preuve hors de tout doute raisonnable, par le témoignage de l’inspection et les photographies déposées au dossier.
Un constat d’infraction reprochant cette dernière infraction aurait donc probablement permis d’obtenir une déclaration de culpabilité, ainsi qu’une ordonnance d’effectuer des travaux correctifs selon l’article 29 de la Loi sur les cours municipales.
Ce jugement illustre donc l’importance pour l’inspecteur municipal de bien choisir l’infraction reprochée en fonction de la preuve à sa disposition et de formuler soigneusement le chef d’infraction en conséquence.
Litige municipal au Québec 