Aménagement et urbanisme, Immobilier, Prescription

Un « îlot de verdure » municipal ne peut pas être acquis par prescription par un voisin

Lapointe c. Ville de Saint-Bruno-de-Montarville, 2019 QCCS 4644

Il y a quelques mois, mon co-blogueur Alexandre Thériault-Marois traitait de la notion de bien affecté à l’utilité publique, dans le contexte de la radiation d’une hypothèque légale de la construction publiée sur un centre sportif. Or, un jugement récent de la Cour supérieure nous montre une autre application de cette notion, qui mène à rejeter la prétention des demandeurs qu’ils ont acquis par prescription une parcelle d’un îlot de verdure municipal.

En 1996, dans le cadre du développement du secteur, le promoteur cède à la Ville plusieurs lots dans le cadre de la contribution pour fins de parcs, dont celui qui est devenu le fameux îlot de verdure. En 2000, lors de l’achat de la propriété par les demandeurs, le promoteur leur indique que leur terrain s’étend jusqu’à la « pente » située en fond de cour.

Or, en 2001, les demandeurs obtiennent un certificat de localisation et réalisent que le terrain se termine bien avait la « pente ». Qu’à cela ne tienne, ils aménagent le fond de cours comme s’ils en étaient propriétaires, tondent la pelouse, sèment du gazon, plantent des arbres et des fleurs et installent même une dalle de béton et du treillis pour créer de l’intimité.

En 2016, la Ville apprend que des aménagements ont été faits sur sa propriété et transmet un avis aux demandeurs, les informant que les constructions accessoires se trouvent sur son terrain et les invitant à communiquer avec le service d’urbanisme pour connaître les démarches nécessaires afin de se conformer à la réglementation. Des échanges s’amorcent alors autour de la possibilité pour les demandeurs d’acquérir la parcelle de terrain mais n’aboutissent pas.

En 2017, les demandeurs déposent une demande introductive d’instance en reconnaissance judiciaire d’un droit de propriété acquis par prescription décennale. La Ville leur oppose qu’il s’agit d’un bien de son domaine public, qui n’est pas susceptible d’être acquis par prescription.

Un espace vert, même s’il n’est pas aménagé comme un parc, peut faire partie du domaine public

Le principal argument des demandeurs est que la destination de parc du lot en cause ne s’est jamais concrétisée, puisqu’il n’est pas désigné dans le règlement municipal sur les noms de rues et de parcs, ni aménagé comme tel, ce à quoi la Ville répond que l’utilité d’un espace vert réside précisément dans le fait de ne pas être aménagé :

[33]        En l’espèce, la Ville fait valoir que le lot […]/[…], y compris la parcelle revendiquée, constitue un parc affecté à l’utilité publique depuis la cession intervenue en octobre 1996.

[34]        D’abord, les propriétaires soumettent qu’il serait trop facile pour une municipalité d’affecter arbitrairement un lot en «parc» pour l’exclure de son domaine privé. Ils invoquent le principe voulant qu’une municipalité ne parle et ne se lie que par règlement ou résolution de son conseil et requièrent un règlement et une résolution de l’autorité municipale pour déterminer l’affectation d’un bien, en l’occurrence du lot […]/[…].

[35]        Or, ceci dit avec égards, dans le cas qui nous occupe, l’affectation du lot […]/[…] à titre de parc a justement été déterminée en vertu de la loi, d’un règlement de la Ville et des résolutions de son conseil municipal.

[…]

[41]        En l’occurrence, c’est vraisemblablement en application du Règlement P. 5-1 que la Ville signe un protocole d’entente avec les promoteurs et que le conseil municipal autorise par résolutions la cession de trois lots «à titre de parcs», dont le lot […]/[…]. Par conséquent, le Tribunal conclut que le lot […]/[…], incluant la parcelle, a dûment été acquis à ce titre par la Ville.

[42]        À cet égard, les propriétaires soutiennent que la destination envisagée en 1996 ne s’est jamais concrétisée dans les faits pour le lot […]/[…], plutôt laissé à l’abandon. Ils font valoir que ce lot ne fait pas office de parcs dans le Règlement 2016-7 sur les noms de rues et de parcs (Règlement 2016-7), en vigueur depuis le 31 août 2016, alors qu’on retrouve l’autre lot 1426 / 2 415 918 issu de la même cession, aménagé depuis et qui porte le nom de Parc Lucille-Teasdale.

[43]        À sa défense, la Ville explique que ce règlement n’a pour seule utilité que d’identifier les rues et les parcs aménagés sur le territoire de la Ville, alors que le lot […]/[…] est plutôt conservé par la Ville comme un «ilot de verdure» et identifié comme tel dans le plan des rues de la Ville. Caroline Pagé, chef de la Division – réglementation, permis et inspection, Direction de l’urbanisme de l’environnement et du développement durable de la Ville, fait valoir que l’utilité d’un espace vert «réside justement dans le fait que celui-ci n’est pas aménagé, dans le but de maximiser les bénéfices que l’ensemble des citoyens de la Ville en retirent.»

L’affectation du bien, et non son utilisation factuelle, détermine son appartenance au domaine public

La Cour supérieure précise également que c’est l’affectation du bien, donc la destination qui lui est donnée par la municipalité, qui détermine son appartenance au domaine public. Une résolution aurait donc été nécessaire pour le faire sortir du domaine public et permettre son appropriation par autrui :

[46]        [Le Tribunal] est  plutôt d’avis que le Règlement 2016-7 concernant «les noms de rues et de parcs» ne doit pas limiter ou éradiquer l’affectation de parc donnée au lot […]/[…] conservé en «îlot de verdure», tel un parc naturel reconnu comme étant d’utilité publique.

[47]        En tout état de cause, la position des propriétaires se heurte surtout à l’interprétation large et libérale du test de l’utilité publique établi par la Cour d’appel dans l’arrêt Bâtiments Kalad’art inc. précité, et à la jurisprudence reprise dans l’arrêt Karkoukly voulant que «le terme «affecté» réfère à la destination attribuée au bien, plutôt qu’à l’utilisation qui en est faite.»

[…]

[51]        Vu l’absence de résolution en l’instance pour la modifier, la destination déterminée en 1996 demeure inchangée et applicable en l’espèce.

[52]        Soulignons que la Ville était par ailleurs autorisée à vendre le terrain ou une parcelle, suivant les conditions de l’article 117.5 LAU précité, reprises dans le Règlement P. 5-1.         En somme, le lot […]/[…] se trouve affecté à l’utilité publique en vertu de la loi, des résolutions et de la cession intervenues en 1996, ce qui n’a pas été dûment modifié depuis. Par conséquent, les propriétaires ne pouvaient acquérir par prescription une partie du lot […]/[…] appartenant à la Ville parce qu’il s’agit d’un bien affecté à l’utilité publique au sens de l’article 916 C.c.Q.

Dans ce cas, comme le terrain avait été acquis par la municipalité à titre de contribution pour fins de parc, la Cour en a déduit qu’il avait été affecté à l’utilité publique. Dans le cas d’un terrain acquis d’une autre manière (par un simple achat, par exemple), il pourrait être opportun pour la municipalité de clarifier par résolution la destination qu’elle entend lui donner.

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