Aménagement et urbanisme, Immobilier

De simples discussions et demandes d’informations ne peuvent fonder des droits acquis

Gillis c. Ville de Gaspé, 2021 QCCS 2915 (CanLII)

Les demandeurs veulent forcer la Ville de Gaspé (ci-après : « Gaspé »), par mandamus, à leur émettre un permis pour un chalet dont la construction est pratiquement terminée, prétendant à des droits acquis.

Gaspé refuse, disant que le terrain où se situe le bâtiment est visé par une interdiction de construction depuis qu’il est situé dans une zone inondable.

Les faits

En 2004, le demandeur achète un terrain situé face à la rivière York à Gaspé pour y construire un chalet. Il écrit à la Ville pour dénoncer son projet et obtenir l’information pertinente.

Le 10 août 2004, Gaspé lui répond. Un inspecteur municipal écrit une « longue lettre » où il énonce les conditions d’émission d’un éventuel permis de construction. Il fait état du fait que la demande de permis doit être conforme aux dispositions contenues au Règlement d’urbanisme et qu’elle doit être accompagnée de tous les plans et documents requis par la réglementation.

À ce moment, l’immeuble se trouve dans une zone où la construction est autorisée. Ce serait pourquoi, le 18 août 2006, les demandeurs sont autorisés par un permis émis par Gaspé à effectuer des travaux de remblai afin d’aménager un chemin d’accès à leur terrain.

Toutefois, en 2007, Gaspé est victime d’inondations majeures qui causent des décès et des dégâts importants. Face à cette problématique, Gaspé adopte en décembre 2017 un Règlement de contrôle intérimaire (ci-après : « RCI ») empêchant la construction dans de nouvelles zones qui risquent des inondations.

Le demandeur écrit à Gaspé le 28 novembre 2007. Dans sa lettre, il explique vouloir obtenir un permis de construction alors que son bâtiment accessoire est déjà partiellement complété et qu’il a débuté la construction du chalet lui-même. Accompagne cette lettre, un plan d’aménagement intérieur du rez-de-chaussée et de l’étage du chalet.

Gaspé l’avise qu’il doit obtenir un permis pour la construction de chalet.

Le juge souligne ensuite que les parties se sont engagées alors dans processus d’échange et de discussions au terme duquel Gaspé conclut en 2009 que le chalet, tel que construit, est sous la cote de récurrence d’inondation et qu’aucun permis ne pourra être émis.

Droits acquis à l’émission du permis

Relativement au fond de l’affaire, le juge Bellavance applique les enseignements de la Cour d’appel dans l’affaire Ville de Montréal c. Gaia Qc Inc. (2021 QCCA 52) et conclut qu’il doit appliquer la norme de la décision correcte pour déterminer si l’inspectrice municipale avait raison de conclure dès 2009 qu’aucun droit acquis ne pouvait être reconnu aux demandeurs dans cette affaire.

Le juge rappelle ensuite le critère applicable pour reconnaître des droits acquis :

[26] Pour convaincre le Tribunal à l’existence de droits acquis, monsieur Gillis doit démontrer, comme les tribunaux l’ont déterminé, qu’il avait présenté une demande de permis substantiellement complète et conforme à la réglementation municipale au moment où le Règlement de contrôle intérimaire a été adopté en décembre 2007.

De l’avis du juge, les demandes d’information et les discussions ne peuvent fonder de tels droits acquis :

[30] Dans notre affaire, la preuve a démontré qu’en décembre 2007, moment charnière dans ce dossier, les demandes d’information de monsieur Gillis ou les discussions qu’il a pu avoir avec des représentants de la Ville ne pouvaient constituer une demande de permis substantiellement conforme au Règlement relatif à la gestion des règlements d’urbanisme portant le numéro 668-97 de la Ville.

Il souligne que le demandeur :

  • n’a jamais rédigé de demande de permis sur le formulaire prescrits par le règlement pertinent;
  • n’a pas fourni les plans et documents requis par le règlement pertinent, ayant tout au plus fourni des plans incomplets ou insuffisants; et
  • le demandeur n’a jamais payé le tarif prévu pour l’émission d’un permis de construction.

La Cour conclut ainsi :

[35] Ainsi, monsieur Gillis ne peut soutenir qu’en décembre 2007, il avait produit à la Ville une demande de permis « substantiellement conforme ». De simples discussions avec les officiers municipaux ou même des engagements de ces derniers à émettre un permis ne pouvant fonder aucun droit acquis.

Le recours est donc rejeté.

Tardivité du recours

Le juge Bellavance rejette également le recours pour cause de tardivité. Le recours en mandamus est régi par les articles 529 et ss. du C.p.c. et doit être signifié dans un délai raisonnable:

[14] Le recours doit être signifié dans un délai raisonnable.

[15] La jurisprudence a défini il y a bien longtemps ce qui constitue un délai raisonnable. Appelé à se prononcer sur cette question, notre collègue, le juge Denis Jacques, j.c.s., s’exprimait ainsi : (…)

[16] On peut résumer la décision, représentative de la jurisprudence en la matière, en disant qu’à moins de circonstances exceptionnelles, un demandeur devra avoir agi dans les trente (30) jours de la décision qui lui refuse une autorisation ou un permis.

Le recours avait été entrepris en l’espèce près de dix (10) ans après le refus par Gaspé d’émettre un permis en 2009.

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