Les Holdings LA Grande Roue de Montréal Inc. c Montréal (Ville), 2022 CanLII 44377
Lors de votre dernière balade dans le Vieux-Port, vous ne pouviez vous empêcher de vous demander si la grande roue est portée au rôle d’évaluation foncière? Le Tribunal administratif du Québec vous donne la réponse.
L’opérateur de la grande roue est un locataire de la Société du Vieux-Port. Elle a signé un bail d’une durée de cinq (5) ans en 2017, lequel peut être renouvelé. En vertu de ce bail, le terrain loué peut uniquement être utilisé pour l’exploitation d’une grande roue.
La Ville de Montréal prétend que la grande roue et sa console (laquelle est située à l’intérieur de la cabine de contrôle) doivent être portées au rôle en vertu de l’article 208 de la Loi sur la fiscalité municipale (LFM) et qu’elle peut donc réclamer des taxes foncières à l’opérateur de la grande roue, lequel est locataire/occupant du terrain.
Le débat, en apparence assez simple, concerne la notion d’immeuble prévue à l’article 1 de la LFM (attention, il ne s’agit pas de la même définition que celle prévue au C.c.Q., même si les deux (2) définitions se recoupent en partie).
À ce stade, mentionnons que la notion d’immeuble au sens de l’article 1 de la LFM vient de faire l’objet de deux (2) arrêts importants de la Cour d’appel :
- Dans l’affaire Locoshop, la Cour d’appel a déterminé que des équipements pour l’hébergement de serveurs informatiques devaient être portés au rôle. Nous avons résumé l’affaire sur ce blogue. La Cour suprême vient tout juste de refuser d’entendre l’affaire.
- Dans la très récente affaire Vidéotron, la Cour d’appel a donné raison aux villes de Québec, Montréal, Laval et Longueuil qui prétendaient que des composantes du réseau de téléphonie sans fil de Vidéotron devaient être portées au rôle.
On comprend évidemment que le travail du Tribunal administratif du Québec (TAQ) a été grandement facilité par ces deux (2) arrêts récents allant dans la même direction. L’analyse du TAQ est néanmoins complète et intéressante.
L’opérateur de la grande roue a démontré que son installation, haute de 60 mètres et comportant 42 gondoles, est conçue pour être « facilement » démontée et transportée, au besoin, dans une autre localisation.
Celle-ci a d’ailleurs été transportée des Pays-Bas en pièces détachées réparties dans 64 conteneurs. Environ huit (8) semaines ont été nécessaires à des ouvriers spécialisés pour assembler les différentes pièces à l’aide de boulons et d’attaches.
Le hic est que la structure de la grande roue est composée de six (6) colonnes qui sont ancrées à des bases de bétons et des pieux qui s’enfoncent sur plusieurs mètres dans le sol. Un telle installation peut durer 50 ans.
L’opérateur argue que la durée réduite du bail avec la Société du Vieux-Port (5 ans) et le caractère éphémère et amovible de l’ouvrage susmentionné font en sorte que la grande roue ne peut être considéré comment étant un immeuble.
La définition d’immeuble prévue à l’article 1 LFM réfère notamment à la définition d’immeuble prévue à l’article 900 C.c.Q., soit les constructions et ouvrages à caractère permanent. Voici la conclusion du TAQ à cet égard :
[47] Le format de la Grande Roue, les conditions de résistance aux intempéries et de durée de vie de 50 ans auxquelles elle répond, la complexité et la longue période requise pour son installation et son éventuelle désinstallation, en font clairement un ouvrage au sens de l’article 900 du CCQ.
(…)
[51] Des pieux qui descendent jusqu’au roc, à une profondeur de 25 mètres, constituent clairement une incorporation au sol. Sans un tel élément pour assurer la stabilité à long terme et dans des conditions climatiques extrêmes, la Grande Roue ne pourrait pas opérer. Or, comme dans l’exemple cité ci-dessus, malgré la relative facilité à démanteler cet ouvrage, laquelle pourrait lui donner un caractère temporaire, son ancrage au sol suffit à révéler le caractère définitif du lien entre la construction et le fonds de terre.
Puis, le TAQ écarte l’argument relatif à la courte durée du bail :
[57] Bien que le bail en vigueur à la date d’évaluation ne soit que de cinq ans avec une seule option de renouvellement non automatique, la vie prévue de 50 ans confirme le caractère permanent de l’immobilisation, puisque la Grande Roue pourra demeurer en place tant et aussi longtemps que le propriétaire et le locataire réussissent à s’entendre sur de nouveaux renouvellements du bail.
Ensuite, le TAQ doit déterminer si la console est immobilisée par attache à demeure selon l’article 1 LFM. Notons que la console est boulonnée au sol. Mais est-elle attachée à demeure? S’appuyant sur Locoshop et Vidéotron, le TAQ détermine ce qui suit :
[70] Le Tribunal constate que la cabine de contrôle serait incomplète et ne pourrait
permettre l’opération de la Grande Roue sans la console; elle est indispensable pour que cette cabine soit complète et fonctionnelle, indépendamment de l’entreprise qui opère la Grande Roue.(…)
[73] La présence d’une attache, comme en l’instance, crée une présomption de
perpétuelle demeure; si l’immeuble devient incomplet en l’absence du bien, on constate un lien intellectuel qui permet d’établir que le bien est attaché à demeure. Il faut cependant prendre garde de confondre ce critère avec celui de l’utilité à l’immeuble, qui ne s’applique pas en l’instance comme mentionné plus tôt.(…)
[76] La cabine de contrôle est requise pour opérer la Grande Roue, et la console qui y est attachée la complète et lui permet de jouer son rôle en lien avec la Grande Roue. C’est pourquoi le Tribunal ne peut que conclure que la console est attachée à la cabine de contrôle pour aussi longtemps que celle-ci sera nécessaire à la Grande Roue et donc à perpétuelle demeure.
Comme l’instance avait été scindée, reste maintenant à déterminer la valeur de l’unité d’évaluation, soit la valeur d’une grande roue…
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Litige municipal au Québec 