Municipalité d’Ulverton c. 2968-8777 Québec inc., 2026 QCCS 1405
Quelles sont les conséquences auxquelles un propriétaire s’expose lorsqu’il entreprend des travaux sans obtenir au préalable son permis ou son certificat d’autorisation? Dans un article paru l’année dernière, mon collègue Pascal Marchi discutait des infractions pénales (constats d’infraction). Or, les municipalités peuvent également obtenir des ordonnances afin que les nouvelles constructions dérogatoires soient démolies, comme c’est le cas dans une décision récente obtenue par la Municipalité d’Ulverton.
Destruction d’un bâtiment industriel construit sans permis
En 2009, un entrepreneur fait l’acquisition d’un immeuble sur lequel la réglementation municipale autorise notamment la sylviculture, l’agriculture ainsi que certains usages résidentiels de faible densité.
Cet entrepreneur souhaite cependant exercer un usage industriel de première transformation de produits forestiers. Il entreprend donc des démarches auprès de la municipalité pour obtenir une modification du règlement de zonage.
Or, la population se mobilise. Puis, le Comité consultatif d’urbanisme (CCU) recommande également de rejeter la démarche, en invoquant notamment la protection de l’environnement. En 2020, la demande de modification de zonage est rejetée par le Conseil municipal.
Le hic est que l’entrepreneur entreprend tout de même la construction d’un bâtiment sans obtenir son permis, le tout afin d’exercer un usage (illégal) industriel de première transformation de produits forestiers.
La municipalité commence par émettre des constats d’infraction. L’entreprise de l’entrepreneur sera ainsi reconnue coupable d’avoir érigé, permis ou toléré qu’une construction soit érigée sur l’immeuble.
Puis, la municipalité saisit la Cour supérieure afin d’obtenir la cessation des activités dérogatoires et la démolition du bâtiment. Compte tenu de ce qui précède, la Cour supérieure détermine rapidement que la réglementation municipale n’a pas été respectée :
[27] La condamnation pénale municipale d’octobre 2020 constitue un fait juridique dont le Tribunal peut tenir compte. Cette prise en compte s’accompagne d’un fardeau de démontrer qu’il y a eu erreur, que l’usage n’a pas eu lieu et qu’il n’aura pas lieu. 2968 ne l’a pas relevé.
[28] Plus généralement, 2968 ne nie pas avoir exercé l’usage dit dérogatoire. Son comportement et son attitude, notamment lorsque monsieur Mathieu a présenté, au nom de son entreprise, une demande de modification du zonage en janvier 2020, s’avèrent légitimes, au demeurant. Il n’en demeure pas moins qu’ils équivalent à une forme de reconnaissance de dérogation de leur part.
Cela étant, l’entrepreneur tente de convaincre la Cour supérieure qu’elle devrait exercer sa discrétion, suivant les enseignements de l’arrêt Chapdelaine, afin de ne pas ordonner la démolition du bâtiment.
Notons immédiatement que le 7 mai dernier, soit quelques jours après la publication de ce jugement, la Cour d’appel a réitéré dans l’arrêt 9468-9403 Québec inc. que cette discrétion énoncée dans l’arrêt Chapdelaine est extrêmement limitée (par. 16).
La Cour supérieure refuse donc d’exercer sa discrétion en faveur de l’entrepreneur, notamment en raison de son absence de diligence et de bonne foi. Être en désaccord avec la réglementation municipale ne confère aucun droit :
[36] Concentrons-nous, d’abord, sur le troisième élément d’encadrement : La personne en contravention de la réglementation municipale doit avoir été diligente et de bonne foi. Elle ne doit pas avoir connu la contravention préalablement.
[37] 2968 achète l’Immeuble en 2009. La règlementation municipale pertinente est déjà en vigueur. Au surplus, monsieur Mathieu déclare s’être enquis auprès des autorités d’Ulverton de ce qu’il voulait faire et de ce qu’il pouvait faire avec l’Immeuble. Une dizaine d’années plus tard, il dit se rendre compte que l’usage d’industrie de première transformation de produits forestiers est interdit, alors même que la règlementation n’a pas changé. Cette conduite ne correspond pas à de la diligence et à de la bonne foi.
[38] Abordons, ensuite et globalement, l’ensemble des critères posés ci-dessus.
[39] En les appliquant à la preuve, une conclusion s’impose.
[40] Certes, 2968 conteste le régime règlementaire et le processus décisionnel d’Ulverton en ce qui la concerne. Toutefois, son désaccord se réduit, dans les faits, à un refus de respecter et d’obtempérer, à la fois à des règles et à des décisions qui sont valides.
[41] Que monsieur Mathieu croie, comme il en a témoigné, que tout est politique et tourné contre lui par Ulverton, ne change rien à la situation. La réalité veut que le Tribunal ne soit en face d’aucune circonstance exceptionnelle et rarissime qui rend légitime de refuser d’ordonner la cessation de l’usage dérogatoire. 2968 et monsieur Mathieu, qui ne sont pas au-dessus des lois d’Ulverton, doivent, même à contrecœur, accepter cette réalité.
Notons en terminant que l’entrepreneur avait argué que même s’il contrevenait au règlement municipal, il se conformait au Schéma d’aménagement et au Plan d’urbanisme applicables qui, eux, encouragent les usages industriels dans le secteur forestier. Sans succès, cependant :
[58] Un Schéma d’aménagement et un Plan d’urbanisme ne créent pas, en eux-mêmes, de droits. Ils orientent des élus municipaux vers l’adoption de règlementations qui, elles, sont contraignantes sur le plan normatif. Entre Schéma d’aménagement, Plan d’urbanisme et Règlement de zonage, bien sûr qu’il doit y avoir cohérence. Mais, elle existe bel et bien à Ulverton : le Règlement de zonage ne va pas à l’encontre du Schéma d’aménagement et du Plan d’urbanisme. C’est seulement qu’il est plus limitatif que moins en matière d’usage d’industrie de première transformation de produits forestiers.
[59] De façon plus appliquée encore, est-ce à dire que parce qu’une grande orientation aménagiste ou urbanistique d’Ulverton favorise l’usage d’industrie de première transformation de produits forestiers, cette faveur doit s’étendre dans plus d’une zone éligible? La réponse est non parce que l’autorisation d’un usage dans une zone donnée, ou au sein de plusieurs, est une question d’opportunité politique qui ne regarde pas le Tribunal.
La Cour supérieure a donc ordonné la démolition du bâtiment dans les 30 jours.
D’autres exemples récents
On notera dans la même veine le récent jugement de la Cour supérieure Municipalité de Mulgrave-et-Derry c. Burke, 2026 QCCS 1288. Dans cette affaire, le défendeur avait obtenu un permis pour construire une résidence unifamiliale, mais n’avait pas l’autorisation de réaliser des travaux dans la bande de protection riveraine. Or, il a abattu des arbres et érigé un mur de soutènement. La municipalité a obtenu une ordonnance de la Cour supérieure afin de procéder à des travaux de réhabilitation à la charge du demandeur.
Idem dans le jugement du tribunal administratif du Québec Glenn Chamandy c. Québec (Commission de protection du territoire agricole), 2026 CanLII 40359, hautement médiatisé. Dans cette affaire, le demandeur avait construit un terrain de golf privé dans une zone agricole (alors qu’il avait initialement soutenu qu’il procédait à des travaux de déboisement pour implanter un verger). Les ordonnances de la Commission de protection du territoire agricole du Québec, visant notamment à cesser de faire un usage autre du terrain que l’agriculture, ont été confirmées.
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Litige municipal au Québec 