Municipalité de Val-des-Monts c. Solunac, 2026 QCCS 2736
Il s’agit d’une situation à laquelle de nombreux praticiens du droit municipal ont été confrontés : suite à l’introduction d’un recours selon l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme pour obtenir l’exécution de travaux correctifs ou la démolition d’une construction faite en contravention de la règlementation d’urbanisme, l’immeuble est vendu.
Dans cette situation, la municipalité n’est pas sans recours, ni tenue de déposer une nouvelle demande introductive d’instance contre les nouveaux propriétaires. Il lui suffit de mettre les nouveaux propriétaires en demeure de reprendre l’instance, selon l’article 200, alinéa 2, du Code de procédure civile, comme l’illustre le jugement rendu par la Cour supérieure dans l’affaire Municipalité de Val-des-Monts c. Solunac.
Les faits procéduraux sont relativement simples:
[1] La Municipalité de Val-des-Monts (la « Municipalité ») demande au Tribunal d’ordonner la cessation d’une situation dérogatoire à sa réglementation d’urbanisme et la restauration d’un milieu humide situé sur l’immeuble connu et désigné comme le […], à Val-des-Monts, soit le lot […] du cadastre du Québec, circonscription foncière de Hull (l’« Immeuble »).
[2] Depuis l’introduction de l’instance, l’Immeuble a fait l’objet de deux ventes successives. Les acquéreurs actuels, les mis en cause Éric Goyette-Knight, Natacha Maisonneuve, Richard Knight et Sylvie Goyette (les « Mis en cause »), ont fait défaut de reprendre l’instance malgré la signification d’un acte d’intervention forcée et d’une mise en demeure de reprendre l’instance.
[3] La Municipalité dépose une demande d’inscription pour jugement par défaut de reprendre l’instance en vertu de l’article 200, alinéa 2 du Code de procédure civile (C.p.c.).
Sur la question du défaut de reprendre l’instance, la Cour conclut :
[23] L’article 200, alinéa 2 C.p.c. permet à une partie, lorsque l’instance n’est pas reprise dans le délai imparti après la réception d’une mise en demeure, d’inscrire la cause pour jugement par défaut.
[24] La preuve au dossier, notamment la déclaration sous serment de madame Marie-Claude Crevier signée le 15 juin 2026, établit la signification aux Mis en cause de l’acte d’intervention forcée et de la mise en demeure de reprendre l’instance, de même que leur défaut d’y donner suite.
[25] Le Tribunal est donc en mesure de disposer du recours sur la foi de la demande introductive d’instance, des pièces et de la déclaration sous serment produites au dossier.
Et sur le fond de l’ordonnance recherchée :
[26] L’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme permet à la municipalité de s’adresser à la Cour supérieure pour faire cesser une utilisation du sol ou une construction incompatible avec ses règlements d’urbanisme, ou pour faire exécuter les travaux requis pour rendre les lieux conformes. L’article 57 de la Loi sur les compétences municipales et l’article 96 de cette même loi complètent ce régime.
[27] Une fois la contravention à la réglementation établie, la discrétion du Tribunal est limitée : l’ordonnance recherchée doit être prononcée, sauf circonstances exceptionnelles qui ne sont pas démontrées ici.
[28] La preuve non contredite démontre que du remblai a été déposé et nivelé dans le milieu humide de l’Immeuble et que la couverture végétale y a été détruite en vue d’aménager une entrée charretière, en contravention du chapitre 11 du règlement de zonage n° 436-99, plus particulièrement de son article 11.5, ainsi que du règlement n° 439-99 relatif aux permis et certificats.
[29] L’ordonnance recherchée en vertu de l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme vise à faire cesser une situation dérogatoire affectant l’Immeuble. Elle est de nature réelle et peut être obtenue contre le propriétaire actuel de l’Immeuble, quel qu’il soit, indépendamment de l’identité de l’auteur des travaux dérogatoires. C’est précisément la raison d’être des actes d’intervention forcée signifiés par la Municipalité au fil des ventes successives.
[30] Les Mis en cause étant les propriétaires actuels de l’Immeuble, les conclusions recherchées doivent être prononcées à leur encontre.
Pour les avocats des municipalités, la mise en demeure de reprendre l’instance est donc un outil pratique pour continuer le recours malgré la vente de l’immeuble. Pour les acheteurs, une vérification auprès de la municipalité pour connaître les recours judiciaires en cours peut éviter des mauvaises surprises.
Litige municipal au Québec 